קניית דירה, רכישת דירה, רכישת דירה מקבלן, מכירת דירה, מדריך לקניית דירה, לקנות דירה, דירה למכירה יד 2, יד שנייה דירות, דירה מקבלן, חישוב מס רכישה, עסקאות נדלן, מס שבח דירה

איך קובעים את מחיר הדירה שאותה רוצים למכור?
כיצד יודעים מהם מחירי הסגירה האמיתיים של עסקאות שבוצעו באיזור הדירה?

כמי שמלווה ומייעץ לעסקאות רבות  של רכישת ומכירת דירה, אני חייב להביא לפניכם את אחת הבעיות הגדולות והרציניות ביותר בעסקאות האלו והיא: קביעת מחיר מכירת ורכישת הדירה.

בשוק הדירות הישראלי, נוצר מצב בו מחירי הדירות המבוקשים על ידי מוכרי הדירות, כלל אינם מתאימים למחירי השוק של הדירות הנמכרות ומחירים אלה אינם מבוססים על נתוני אמת, אלא על תחושות בטן וסנטימנטים של המוכר כלפי הדירה וכן על מחירי "שמועה" שאותם שמע מחברים ובני משפחה.

מאידך, המחירים אותם מציעים הקונים בעבור דירות אלו, גם הם אינם מותאמים למחיר השוק של הדירות הנמכרות וגם הם אינם מבוססים על נתוני אמת ובכך נוצר פער משמעותי בין הצדדים לעסקה.

המצב שנוצר הוא מצב שאינו מיטיב עם אף אחד מהצדדים.

לרוכשים – מדובר על מצב בו רכישת דירתם תתעכב והמסע שלהם לרכישת הדירה יימשך הרבה מעל למצופה.

למוכרים – מכירת הדירה שלהם עלולה לקחת זמן רב (דבר אשר יכול גם להשפיע על רכישת דירה נוספת תחתיה – הרי מעטים המוכרים שמוכרים דירה ולא קונים אחת אחרת…) וכך נוצר מצב שהאטרקטיביות של הדירה תרד ובכך תוריד גם את מחיר הדירה המבוקש – בחזרה למחירי השוק האמתיים והנכונים ואף מתחת לכך.

אם כך, מה עושים על מנת לגשר על הפער בין המוכרים לקונים ובכדי לקבוע מחיר שוק אמיתי לדירה?

על שני הצדדים לעסקה, גם המוכרים וגם הקונים, להתבסס על נתוני אמת בזמן שהם קובעים מחיר (למכירה או לרכישה) בעבור הדירה.

מחירי האמת הם לא מחירים ש"שמעתם" כי מכרו או נרכשו נכסים בהם אלא מחירים של עסקאות מכר שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המיסים.

יפתיע אתכם עד כמה שונים מחירי ה"שמועה" ממחירי העסקאות האמיתיות בפועל –

הרי מעטים מאוד הקונים שלא "הורידו" כמה עשרות או מאות אלפים ממחיר הדירה הנרכשת  ועיגלו אותה מטה או מוכרים שהעלו כמה אלפים על המחיר האמיתי שבו מכרו את הדירה שלהם בפועל, כאשר כל אחד סיפר לחברים ולמשפחה…

עכשיו, מה תהיה התוצאה עם מוכרים וקונים נוספים יתבססו על מחירי ה"שמועה" ולא על המחיר האמיתי?  התשובה כבר ברורה לכם….

לכן, חשוב מאוד להתבסס על נתוני אמת ביחס לעסקאות שנעשו בפועל.

על מנת להקל עליכם באיתור נתונים כאלו, צירפתי לכם לינק לאתר של רשות המיסים, בו תוכלו להכניס את הנתונים הרלוונטיים אליכם ולראות במדויק, מהם מחירי העסקאות האמיתיים ועל בסיסים לקבוע את מחיר הדירה, במכירה או רכישה.

בהצלחה!

בועז

נ.ב. – רוצים לדעת כיצד לקנות דירה מבלי להיפגע? קבלו במתנה דו"ח מיוחד המסביר לכם כיצד.

כל מה שאתם צריכים לדעת לפני רכישת דירה מקבלן, במדריך וידאו מקוצר !

 

 

 

 

*האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לכל ייעוץ שהוא ויש להיוועץ עם בעל מקצוע מומחה, טרם ביצוע כל עסקה או מהלך.

 

תגובות

3 thoughts on “עסקאות נדלן שבוצעו – הדרך הנכונה להעריך ולקבוע את מחיר הדירה

  1. האתרים של רשות המיסים לרוב מטעים, שלא נדבר על האתר המיותר מדלן..אומרים שאין חכם כבעל ניסיון..פשוט כנסו למתווך השכונתי ותבקשו ממנו להעריך את הנכס..גם בתוך שכונות מגורים אפילו באות הרחוב יש בנינים טובים ויש פחות,יש כיווני אוויר עדיפים.לדירה ספציפית יש נוף והשניה חסומה…אי אפשר לקבוע מחיר לפי פרמטר של מחיר למ"ר. אתם יכולים לראות שבאותו איזור לפעמים דירה של (במיוחד בת"א) 100מ"ר תמכר לפי 30000ש"ח למ"ר והשנייה במרחק של כמה בינינים נמכרה לפי 55000ש"ח למ"ר…בהצלחה לכולם..

  2. עידן אורי

    דבר ראשון תודה רבה על המידע.
    עם זאת יש לי שאלה,
    האם המחירים באתר של רשות המיסים הם אמיתיים או שאולי המוכרים שדיווחו על המחירים דיווחו רק על סכום חלקי של העסקה כדי להימנע מתשלום מיסים?
    אולי העסקאות נסגרו במחירים גבוהים יותר ורק חלק מהסכום דווח לרשות המיסים?

    תודה

    • בועז אופק

      שלום עידן,

      לשאלתך, אכן ייתכן מצב כי חלק מן העסקאות מדווחות במחירים נמוכים אך מדובר באחוז קטן מאוד (אם בכלל) של עסקאות.
      ככלל, אתר רשות המיסים מעודכן מאוד ומהימן.
      בכל מקרה, כדאי לבדוק מספר רב של עסקאות, לחשב מחיר ממוצע לאיזור, לשכונה ולרחוב הספציפי ואפילו לבדוק מחיר ממוצע למ"ר.
      במקרה כזה, סטיית התקן תהיה נמוכה מאוד.

      בהצלחה!

כתיבת תגובה

כתובת המייל תשאר חסויה שדות נדרשים מסומנים ב *

ניתן להשתמש בתגיות HTML אלו: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

נקוי טופסשליחה